7月27日，北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對外發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務成本計價規(guī)則(試行)》(以下簡稱《計價規(guī)則》)?！队媰r規(guī)則》按照《北京市物業(yè)管理條例》明確的不同物業(yè)服務人及選擇的不同物業(yè)服務方式，分別進行了明晰，不僅確定了物業(yè)服務成本的計算公式，并將物業(yè)服務成本構成費用細分為三級科目。借助“一個公式、三級科目”，北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務成本計價“由難趨易”。
在業(yè)內(nèi)人士看來，《計價規(guī)則》的發(fā)布，在引導居民關注、參與物業(yè)服務工作的同時，將有效促進物業(yè)服務費定價、收繳的規(guī)范化和公開化，推動物業(yè)服務相關主體主動履責，對持續(xù)貫徹實施《北京市物業(yè)管理條例》具有積極意義。據(jù)悉，計價規(guī)則將于10月1日起施行。
物業(yè)服務成本怎么算
一個公式可搞定
包括業(yè)主共同決定委托的物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位和其他管理人，被業(yè)內(nèi)統(tǒng)一概括為“物業(yè)服務人”。長期以來，物業(yè)服務主體在進行費用協(xié)商時，經(jīng)常會混淆物業(yè)服務費和物業(yè)服務成本等概念，這也使得物業(yè)服務費定價、收繳的規(guī)范化和公開化受到了一定影響。
從北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會此次發(fā)布的《計價規(guī)則》來看，該規(guī)則按照《北京市物業(yè)管理條例》明確的不同物業(yè)服務人及選擇的不同物業(yè)服務方式，分別進行了明晰，確定了物業(yè)服務成本計算公式：物業(yè)服務成本價格=年度物業(yè)服務成本總額/專有部分面積總和/月數(shù)。
此外，《計價規(guī)則》還就公式中涉及的物業(yè)服務成本、年度物業(yè)服務成本總額、專有部分面積、月數(shù)等名詞通過簡明易懂的語言逐一進行了解釋，其中，重點對物業(yè)服務成本的構成進行了詳細定義。
根據(jù)《計價規(guī)則》，物業(yè)服務成本包括物業(yè)服務人為該項目進行物業(yè)服務實際支出的直接人工費、直接材料費和間接費用等。物業(yè)服務成本計價，應綜合考慮社會價格指數(shù)、社會平均工資、社會保險繳納比例、材料采購價格以及水、電、氣、熱等能耗價格的變化。
對于小區(qū)業(yè)主選擇不同物業(yè)服務人的情形，《計價規(guī)則》也就物業(yè)服務費價格制定的原則進行了明確。
具體來看，對于“業(yè)主共同決定聘請物業(yè)服務企業(yè)的”，物業(yè)服務費可采取包干制或酬金制形式計價。其中物業(yè)服務成本計算及科目設置應參照本規(guī)則執(zhí)行;采用包干制形式的管理費、利潤比例或酬金制形式的酬金比例由合同雙方約定。
對于“業(yè)主共同決定自行管理的”，物業(yè)服務費一般按照“以支定收”原則，支出項目依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布的《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單》及本規(guī)則的成本計算及科目設置相關內(nèi)容，進行相應財務支出。
對于“業(yè)主共同決定委托專業(yè)單位管理的”，可按委托服務項目支付服務費，其中專業(yè)服務成本計算及科目設置應參照本規(guī)則相應專業(yè)項目執(zhí)行，各專業(yè)單位的管理費、利潤比例由合同雙方約定。
物業(yè)成本明細怎么看
三級科目幫助理解
值得一提的是，為了幫助業(yè)主詳細了解成本明細，《計價規(guī)則》還確立了三級科目，即：明確物業(yè)服務成本構成費用細分為三級科目。
具體來看，一級科目為十項基本費用;二級科目在一級科目基礎上進行細分，包含人工、專項服務、安全生產(chǎn)管理、能源消耗、物料消耗、辦公費用等項，并就人工費用的依據(jù)進行了明確約定;三級科目為各項物業(yè)服務成本明細，在二級科目基礎上除人工費用外，其他科目依據(jù)《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單》及財務管理相關規(guī)定，對支出科目進行細分。
據(jù)《計價規(guī)則》，具體項目的物業(yè)服務成本費用按服務雙方約定執(zhí)行的物業(yè)服務標準計算，參照第三級科目計算物業(yè)服務成本總額，確保服務合同、標準、內(nèi)容清單和費用間“真發(fā)生、對得上，算得清”。
同時，《計價規(guī)則》還對物業(yè)服務成本計價其他可能存在的情況進行了補充說明。比如：不同服務標準、服務內(nèi)容的物業(yè)可按此公式單獨計算單位物業(yè)服務成本;在物業(yè)服務期內(nèi)，物業(yè)服務各項成本將隨本市相關成本規(guī)定調(diào)整而適時調(diào)整。
規(guī)范物業(yè)服務市場規(guī)則
利好行業(yè)環(huán)境優(yōu)化
談及《計價規(guī)則》發(fā)布的意義，北京市住建委相關負責人表示，《計價規(guī)則》的發(fā)布，嚴格落實了條例規(guī)定，推動物業(yè)管理相關主體遵守權責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向北京商報記者表示，計價規(guī)則詳細列舉物業(yè)服務成本費用涵蓋內(nèi)容，將物業(yè)收取費用明細透明化，并明確各項能耗費用計算單價以最新政府定價為標準，一方面進一步規(guī)范物業(yè)服務體系，避免行業(yè)物業(yè)費用差異較大引起的部分市場亂象，另一方面合理的物業(yè)費用降低業(yè)主經(jīng)濟壓力，同時減少業(yè)主與物業(yè)糾紛的發(fā)生;其次，專業(yè)性較強的服務內(nèi)容由專業(yè)公司承接，有效避免物業(yè)公司對小區(qū)項目承包的壟斷行為，并提升了項目執(zhí)行的專業(yè)性和業(yè)主的滿意度。
“計價規(guī)則對物業(yè)收費的項目、標準、及用途都有明確的要求，隨著規(guī)則的落地，一方面物業(yè)費用的收取將趨于合理化，有效減少業(yè)主對物業(yè)費用收取不合理的質(zhì)疑聲音，物業(yè)服務體系進一步完善，另外為能夠長久生存，物業(yè)企業(yè)也將不斷提高服務水平，改進服務質(zhì)量。”陳霄如是說道。
(記者 盧揚 榮蕾)
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